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克而瑞棚改白皮书重磅发售,大数据全面解构中国棚改

发布日期:2018/10/26提交公众号

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关于棚改的热点不断,大家都在关心棚改。那么棚改工作开展至今,都经历了哪些阶段?棚改货币化安置政策的变化,又是否意味着三四线城市的市场从此沉寂,再无机会可言?克而瑞9 月即将出炉的《 2018 全国棚改白皮书》都将一一给出答案。


前段时间国开行将把棚改贷PSL)审批权收归总行的传闻将棚改再次推向了风口浪尖。市场上做棚改的企业不少,但是形成规模的仅有俊发、佳兆业几个少数。

为什么大家都如此关心棚改的走势,关键在于货币化安置这个连接了棚改和存量房地产市场的桥梁。货币化安置有利于当地市场房地产去库存。

但是短期内大量资金流入房地产市场势必导致房价暴涨。为控制上涨过快的房价,这才有了国开行总部收回棚改贷审批权的传闻。

7 月 18 日,国开行负责人在接受新华社表示,根据国开行现行信贷管理制度规定,贷款合同的审批及签订权限均在分行,目前没有任何调整变化,合同审批权限仍在分行,不存在总行上收棚改贷款合同审批权限的情况。市场的担忧才算告一段落。

那么,这是否意味着之前的传闻只是误会,大家虚惊一场?并不是这样。

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货币化安置不会退出,未来两大指标是关键

从时间线上全面梳理棚改政策我们就会发现,这场有关棚改贷审批权归谁的风波并非空穴来风。而棚改贷并未出现大幅缩水、甚至退出的结局也并不让人意外。

棚改工作至今,大致可以分为3 个阶段:

阶段一:2007-2014年(以实物安置为主)

20078月,国发〔200724号《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中提出加大棚户区、旧住宅区改造力度。这是中央政府首次将棚改纳入到重点工作当中。

然而,在2007-2014 年的8 年间里,尽管中央先后发布了 8 项棚改政策,并且对棚改项目给与一定的政策扶持,棚改工作的进度却一拖再拖。完成时间从最先开始的「十一五」规划末期,推迟到「十三五」规划末期。2013-2017 年的棚改任务目标最初也只有1000 万套。其中一个重要的原因就是缺乏资金。

阶段二:2015-2016年(鼓励货币化安置为主)

20156月 30日,国务院发布的《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》中,首次明确提出积极推进棚改货币化安置缩短安置周期。同时,国开行设立棚改贷(PSL)作为推行货币化安置的重要资金来源。在后续的文件中更是明确提出货币化安置比例不低于 50%。有了资金保障,2015-2017 年棚改目标立刻上升为棚户区住房 1800 套,农村危房 1060 万户。

阶段三:2017年-今(要求因地制宜设计安置方式)

然而,因一刀切的货币化安置比例要求而引发的负面作用很快显现2015-2017 年全国房价攀升,住建部频繁约谈地方政府。其中,竟然有南充、徐州这样的三四线城市。而棚改货币化安置就是其中的重要推手。2017 年8 月和 11 月住建部、财政部、国资委、国开行等部门和机构两次联合发文,规范货币化安置方式,从一刀切变为因地制宜。文件要求地方政府根据当地情况,因地制宜的制定棚改货币化安置比例,不搞一刀切。

但是,三四线城市这股房价的上涨潮并未刹住。直到2018 年 5 月,坊间传闻国开行总部要收回棚改贷审批权。

从政策脉络里我们能看到:中央推行货币化安置的本意是加快棚改工作进度,确保十三五规划末期兑现改善一亿人居住环境的政治承诺。因此,这次关于棚改贷审批权的风波不可能危及到货币化安置本身。一刀切的否定货币化安置将把棚改工作推回到2007-2014 年的老路。同时,2017 年11 月份就发布的政策并未收到理想的效果半年后审批权收回的传言四起。这并非偶然,而是在敲山震虎,是说给地方政府和房企听的。潜台词是:继续乱来,中央将会祭出杀招。

但是,一句「因地制宜」难以把握尺度。

其实,在《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》中已经明确了两个关键指标。通知中写明「商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市、县,要及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式。」因此,商品房去化周期和房价上涨幅度将成为2018 年能否获得棚改贷的关键指标。而在《关于申报2018 年申报棚户区改造计划任务的通知》中更是将商品房去化周期要求明确到了15 个月。

货币化安置新政下,城市价值决定了走出棚改影响的时间

棚改货币化安置政策的变化,是否意味着三四线城市的市场从此沉寂,再无机会可言?并不是这样。新形势下,三四线城市将出现严重的分化。

克而瑞9 月即将出炉的《 2018 全国棚改白皮书》中提出:货币化安置本质上是在透支房地产市场未来的上升空间。那些自身发展稳步向上,城市价值不断提升的三四线,随着货币换安置比例的大幅降低,尽管会存在房地产成交面积的短期下降,但长期来看仍具备市场潜力和投资价值。相反,那些城市价值有限,上一阶段的房价上涨过多依靠棚改货币化安置的城市,随着货币化安置比例的大幅降低,在缺少后续稳定的市场需求情况下,更有可能出现商品住宅成交面积巨幅下滑。房价泡沫破裂的可能性更大。

以浙江省同为三线城市的湖州和丽水为例:


从城市人口状况来看,湖州2017 年 GDP 达到 2476.13 亿元排名浙江省第8 位。而丽水市 2017 年 GDP 为 1289.20 亿元位居第10同时,两座城市虽然户籍人口相差无几,但常住人口湖州比丽水多了40%。

从城市经济发展城镇居民购买力水平来看,常住人口人均GDP 方面,湖州高于丽水30%以上而且增速上湖州近3 年都维持在8% 左右,而丽水则是在 6% 上下徘徊。两座城市的城镇居民人均可支配收入上也有较大差距。2017 年湖州市城镇居民人均可支配收入接近5万元而丽水不到4 万元,两地相差 1 万元。而这一万元的绝对值差距在过去 3 年一直没有变化。

总体来看丽水的城市发展水平、常住人口规模、城镇居民购买力都远不如湖州。但是,两地在2015 年之后都经历了商品住宅成交面积的大幅上涨。

2015 年后,湖州商品住宅成交面积连续3 年保持 20%以上的增速,平均增速达到25.9%。丽水的增速尽管没有湖州那么迅猛,但平均增速也在两位数。2016 年丽水商品住宅成交面积更是上涨了24.1%。

种跑赢了GDP 和购买力的增速,很大一部分原因须归结到两地较高的棚改货币化安置比例上。

2018 年,浙江省为两地下达的棚改任务目标分别为32340 套和8716 套,其中货币化安置套数分别为30924 套和7257 套若按照每套去化80㎡ 商品住宅的标准计算,预计2018 年两地货币化安置去库存面积占总体的比重都在30%左右。但是,两地的商品住宅去化周期都不足15 个月丽水市更是低于3 个月,处于嗷嗷待哺的局面。

随着棚改货币化安置新政的实施两地都不属于货币化安置资金支持的范围,货币化安置比例都将受到严重影响。原本依靠货币化安置托起的房价,此时需要其他需求接棒,否则将有下行风险。

甚者,丽水2018 年7000 多套货币化安置的棚改项目中3250 套是位于中心城区的棚改项目这些项目地段好,地上建筑价值更高,居民能获得更多的安置补偿款,到市场上购置房产。因此,对房地产市场的支撑作用更显著而现在这些项目能否依旧按照居民自由支配补偿款方式安置都未可知了。

2018 年丽水市中心城区棚改项目汇总

在这种情况下,湖州和丽水未来 3-5 年的房地产市场走势很大程度取决于两个城市的自身价值。过去,商品住宅成交依靠的是棚改货币化安置需求、当地居民自身的刚性或改善需求、外来投资需求、务工人员返乡购置需求等。

当货币化安置需求量大时,对当地市场的放量作用明显,催生了房价上涨。当这一需求下降后,需要其他需求能够弥补空缺,维持目前的成交规模。而湖州的城市价值远高于丽水。其他方面的购房需求也远多于丽水。因此,从城市价值上判断,湖州抵御棚改货币化安置比例下调风险的能力远高于丽水。

同时,货币化安置推动房价上涨是在透支城市未来的上涨空间。这种透支行为不但影响了商品住宅价格,还会因为价格过快上涨影响原本稳定的刚性、改善和投资等需求。这些稳定需求的减少或购买延迟,将进一步削弱城市应对棚改货币化安置需求大幅减少后的能力。

综上所述,从 1-2 年的短期市场来看,棚改货币化安置政策的变化对于湖州和丽水房地产市场的影响不会凸显。相反,几乎无房可买的丽水,市场风险方面更低于湖州。但是,从 3-5 年的长期影响来看。由于丽水的城市价值远低于湖州,又因为货币化安置过度透支了未来的房价上涨空间,「填坑能力」远不如湖州。因此,要走出前期因棚改货币化安置挖出的大坑,丽水需要花费比湖州更长的时间、过程也势必更为痛苦。

从湖州和丽水的例子可以看出,之前因棚改货币化安置迎来一波房价高涨的城市中,在货币化安置新政下,城市自身价值决定了走出棚改影响的时间。

棚改货币化安置作为过去两年三四线城市房地产市场爆发的重要推手,在 2018 年将发生重大改变。用棚改利好判断城市投资方向也将变得更加复杂、更为困难。过去,单靠棚改套数就可以作为判断的依据。现在,不但需要了解各城市棚改总体规模、货币化安置比例、房价上涨情况和商品住宅库存去化周期,还需要了解优质棚改项目数量、所在区域,地方政府操作棚改项目的方式,用大数据综合判断棚改对城市房地产市场的利好和潜在风险。

更多研究内容详见

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